Lietuvoje privati žemės ūkio paskirties žemė užima beveik 3,5 mln. hektarų, ir kasmet vykdomas didelis kiekis žemės perleidimo sandorių. Vien 2023 metais Nacionalinė žemės tarnyba išdavė daugiau nei 41 tūkstantį su žemės sandoriais susijusių dokumentų. Pradedant žemės pardavimo procesą, pirmasis ir vienas svarbiausių žingsnių yra pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Kodėl pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą yra privalomas
Pranešimas Nacionalinei žemės tarnybai nėra vien biurokratinė procedūra – tai mechanizmas, užtikrinantis teisingą ir skaidrų žemės pardavimo procesą. Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme įtvirtinta pirmumo teisės sistema garantuoja, kad žemės ūkio veikla užsiimantys subjektai turėtų prioritetą įsigyjant parduodamą žemę. Taip siekiama išlaikyti tradicines ūkininkavimo formas, užkirsti kelią žemės spekuliacijai, skatinti racionalų žemės naudojimą ir konsoliduoti žemės ūkio valdas.
Svarbu suprasti, kad be šio pranešimo žemės pardavimo sandoris negali būti teisėtai įformintas. Notaras nepriims dokumentų, jei neturėsite Nacionalinės žemės tarnybos išduotos pažymos apie galimybę parduoti sklypą konkrečiam asmeniui ar asmenims. Ši sistema apsaugo tiek pardavėjus, tiek pirkėjus nuo galimų teisinių problemų ateityje.
Kas turi teisę pirkti žemę pirmumo tvarka
Nuo 2024 metų sausio 1 dienos įsigaliojo supaprastinta pirmumo teisės sistema. Ankstesnė keturių kategorijų sistema buvo sumažinta iki trijų, pašalinant kategoriją, kuri suteikdavo pirmumo teisę ūkininkams iš tos pačios ar gretimos savivaldybės. Dabar pirmumo teisę turi šie asmenys, išdėstyti griežta eiliškumo tvarka:
- Pirmiausia teisę pirkti turi parduodamo sklypo bendraturčiai. Tai logiška – jei sklypas priklauso keliems savininkams bendrosios nuosavybės teise, vienas iš jų, norėdamas parduoti savo dalį, pirmiausia turi pasiūlyti ją kitiems bendraturčiams. Tik jiems atsisakius arba nepareiškus noro pirkti per nustatytą terminą, galima siūlyti kitiems asmenims.
- Antroje vietoje yra žemės naudotojai – ūkininkai ar juridiniai asmenys, užsiimantys žemės ūkio veikla, kurie naudojo parduodamą žemę ne mažiau kaip vienerius metus. Svarbu, kad naudojimo sutartis būtų įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Įdomu tai, kad panaudos gavėjai paprastai neturi pirmumo teisės, išskyrus atvejus, kai jie yra artimi giminaičiai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai, broliai ir seserys) arba sutuoktiniai, ir patys verčiasi žemės ūkio veikla.
- Trečioje vietoje yra besiribojančių sklypų savininkai, tačiau tik tuo atveju, jei parduodamas sklypas atitinka įsiterpusio žemės ploto kriterijus pagal Žemės įstatymą. Praktikoje tai dažniausiai reiškia sklypus iki 3 hektarų be atskiro privažiavimo, kuriuos būtų racionaliau prijungti prie gretimo sklypo nei valdyti atskirai.
Kaip pateikiamas pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Pranešimą galima pateikti keliais būdais, ir Nacionalinė žemės tarnyba stengiasi, kad ši procedūra būtų kuo patogesnė. Rekomenduojamas ir greičiausias būdas – elektroniniais valdžios vartais. Tai galima padaryti neišeinant iš namų, bet kuriuo paros metu. Taip pat galima naudotis NŽT elektroninių paslaugų savitarnos sistema, kuri specialiai pritaikyta žemės sandoriams.
Tie, kurie nėra linkę naudotis elektroninėmis paslaugomis, gali kreiptis tiesiogiai į NŽT apygardos skyrių. Nuo 2024 metų Lietuvoje veikia 5 apygardų skyriai – Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje, vietoj ankstesnių 50 teritorinių padalinių. Ši reforma padėjo centralizuoti ir pagreitinti paslaugų teikimą. Dar viena galimybė – kreiptis per pasirinktą notarą, kuris perduos informaciją Nacionalinei žemės tarnybai jūsų vardu.
Pranešime būtina nurodyti parduodamo sklypo kadastrinį numerį ir tikslią buvimo vietą, sklypo plotą, svarbiausia – pardavimo kainą (į tai reikia atkreipti ypatingą dėmesį, nes vėliau negalėsite parduoti pigiau nei nurodyta pranešime), kitas pardavimo sąlygas, informaciją apie žemės naudotojus, jei sklypą naudoja ne pats savininkas, ir savo kontaktinius duomenis susisiekimui.
Procedūros terminai ir kas vyksta toliau
Gavusi pranešimą, Nacionalinė žemės tarnyba per 5 darbo dienas informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą sklypą. Informacija apie parduodamą sklypą taip pat skelbiama NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje, kad visi suinteresuoti asmenys galėtų su ja susipažinti. Tai užtikrina procedūros skaidrumą ir viešumą.
Pirmumo teisę turintys asmenys turi 15 darbo dienų nuo informacijos gavimo apsispręsti, ar nori pirkti sklypą siūlomomis sąlygomis. Jei nori – turi pateikti NŽT sutikimą pirkti ir dokumentus, patvirtinančius jų atitiktį pirmumo teisei. Tai gali būti nuomos sutartys, ūkininko pažymėjimas, dokumentai apie žemės ūkio veiklą ir panašiai.
Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT išduoda pardavėjui pažymą. Joje nurodoma, kam konkretaus sklypo savininkas gali parduoti savo žemę. Jei keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pareiškė norą pirkti, pažymoje išvardijami visi, o pardavėjas pats renkasi, su kuriuo sudaryti sandorį.
Kaina ir mokėjimo tvarka
Pranešimo pateikimo ir pažymos gavimo paslauga kainuoja 47 eurus. Tai valstybės nustatyta rinkliava, kuri turi būti sumokėta pateikiant pranešimą. Mokėti galima elektronine bankininkyste, NŽT padalinyje arba per elektroninius valdžios vartus. Palyginti su bendromis žemės sandorio išlaidomis, ši suma nėra didelė, o gautas dokumentas yra būtinas tolimesniam procesui.
Svarbu žinoti, kad nuo 2018 metų už žemės ūkio paskirties žemę privaloma atsiskaityti tik bankiniu pavedimu. Grynaisiais pinigais atsiskaityti draudžiama, o mokėjimo nurodymo kopija turi būti pateikta notarui prieš pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį. Tai padeda užtikrinti sandorių skaidrumą ir apsaugo abi šalis.
Kaip pagreitinti procedūrą
Yra būdas žymiai pagreitinti visą procesą. Jei pardavėjas iš anksto susitaria su visais pirmumo teisę turinčiais asmenimis ir gauna jų rašytinius atsisakymus pirkti sklypą, šiuos dokumentus galima pateikti kartu su pranešimu. Tokiu atveju NŽT, patikrinusi dokumentus, pažymą išduoda per 5 darbo dienas vietoj įprastų 30 ar daugiau dienų.
Praktikoje tai reiškia, kad verta iš anksto pasikalbėti su savo sklypo kaimynais ir naudotojais. Jei jie nesuinteresuoti pirkti, paprašykite rašytinio atsisakymo. Tai sutaupys laiko visiems proceso dalyviams ir leis greičiau įforminti sandorį su pasirinktu pirkėju.
Svarbūs apribojimai ir taisyklės
Vienas svarbiausių dalykų, kurį reikia suprasti – jei niekas iš pirmumo teisę turinčių asmenų nesutiko pirkti sklypo už nurodytą kainą, pardavėjas gali jį parduoti kitiems asmenims, bet tik už tokią pačią arba didesnę kainą. Jei nuspręsite parduoti pigiau, turėsite pateikti naują pranešimą ir iš naujo praeiti visą procedūrą. Tai gali užtrukti dar porą mėnesių, todėl iš pradžių gerai apgalvokite kainą.
Taip pat svarbu žinoti apie 500 hektarų apribojimą. Visi pirkėjai, nepriklausomai nuo to, ar turi pirmumo teisę, ar ne, privalo gauti NŽT sutikimą įsigyti žemę. Tarnyba tikrina, ar pirkėjui įsigijus sklypą, jo bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas kartu su susijusiais asmenimis neviršys 500 hektarų. Yra išimtis gyvulininkystei – galima įsigyti papildomai po 1 hektarą už kiekvieną sąlyginį gyvulį, tačiau sumažinus gyvulių skaičių, viršijantį plotą valstybė išperka.
Pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą: praktiniai patarimai pardavėjams
Prieš teikiant pranešimą, būtina gerai pasiruošti. Pirmiausia patikrinkite, ar jūsų sklype nėra įregistruotų nuomos ar panaudos sutarčių. Jei yra – su naudotojais teks bendrauti papildomai. Išsiaiškinkite, kas yra jūsų sklypo kaimynai – jų kontaktai pravers, jei norėsite gauti atsisakymus ir pagreitinti procedūrą.
Nustatant kainą, reikia būti realistiškiems. Žemės rinkos kainos Lietuvoje 2024–2025 metais svyruoja nuo 2000 iki 8000 eurų už hektarą, priklausomai nuo regiono ir dirvožemio našumo. Geriausia pasikonsultuoti su vietos žemės pardavimo specialistais ar nekilnojamojo turto agentūromis, kurios specializuojasi žemės ūkio paskirties žemės sandoriuose.
Planuokite laiką. Jei niekas neturi pirmumo teisės arba turite atsisakymus, procedūra gali užtrukti vos 5–10 darbo dienų. Tačiau jei yra suinteresuotų pirmumo teisę turinčių asmenų, procesas gali užsitęsti iki 35–40 darbo dienų, tai yra apie du mėnesius. Jei planuojate parduoti žemę konkrečiu laiku, pradėkite procedūrą iš anksto.
Kas gresia pažeidus tvarką
Lietuvos teismai griežtai žiūri į pirmumo teisės pažeidimus. Jei žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pažeidimą gali kreiptis į teismą. Teismas gali perkelti pirkėjo teises ir pareigas pirmumo teisę turėjusiam asmeniui arba pripažinti sandorį negaliojančiu.
Tai reiškia, kad net jei sandoris jau įvykęs, pinigai sumokėti, nuosavybė perregistruota, viskas gali būti atšaukta. Pirkėjas praras žemę, o pardavėjas turės grąžinti pinigus ir gali patirti papildomų nuostolių. Todėl geriau laikytis procedūros nei rizikuoti.
Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą yra esminė žemės pardavimo proceso dalis. Nors procedūra gali atrodyti sudėtinga, ji užtikrina teisingą ir skaidrią žemės rinką Lietuvoje, suteikia galimybę žemės ūkio veikla užsiimantiems asmenims plėsti savo valdas ir apsaugo visas šalis nuo teisinių problemų.
Svarbiausia – neskubėti, gerai apgalvoti visus sprendimus, ypač dėl kainos, ir laikytis nustatytos tvarkos. Tai garantuos sklandų ir teisėtą žemės pardavimo procesą, kuris bus naudingas visoms šalims.
Atkreipiame dėmesį, jog teisės aktai gali keistis, todėl visada tikrinkite naujausią informaciją oficialioje NŽT svetainėje www.nzt.lt
Nuotraukos asociatyvinės © Canva