Žemės panaudos sutartis yra viena iš svarbiausių teisinių priemonių, reguliuojančių žemės sklypo naudojimo santykius Lietuvoje. Šio tipo sutartis leidžia žemės savininkai perduoti savo sklypą laikinai ir neatlygintinai naudoti kitam asmeniui. Teisingas žemės panaudos sutarties sudarymas apsaugo abiejų šalių interesus ir užtikrina sklandų žemės naudojimą.
Kas yra žemės panaudos sutartis
Žemės panaudos sutartis yra teisinė priemonė, pagal kurią žemės savininkas (panaudos davėjas) perduoda kitam asmeniui (panaudos gavėjui) teisę laikinai ir neatlygintinai naudoti žemės sklypą. Ši sutartis skiriasi nuo nuomos sutarties tuo, kad panaudos atveju už žemės naudojimą mokestis nemokamas.
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, panaudos sutartis gali būti sudaroma tiek privačios, tiek valstybinės žemės atžvilgiu. Valstybinės žemės panaudos sutartys sudaromos perduodant žemę laikinai neatlygintinai naudotis valstybės institucijoms, savivaldybėms, miškų urėdijai, valstybinių rezervatų direkcijoms ir kitoms specializuotoms organizacijoms.
Panaudos sutartis dažnai sudaroma tarp artimų giminaičių, kaimynų ar kitų asmenų, kai žemės savininkas laikinai negali naudoti savo sklypo, bet nori, kad jis būtų tinkamai prižiūrimas.
Panaudos ir nuomos sutarčių skirtumai
Svarbu suprasti, kuo skiriasi žemės panaudos sutartis ir žemės nuomos sutartis, nes tai lemia skirtingas teisines pasekmes ir įsipareigojimus.
Mokestingumo skirtumas yra pagrindinis požymis, skiriąs šias sutartis. Nuomos atveju nuomininkas moka nuomotojui už žemės naudojimą sutartą mokestį, tuo tarpu panaudos sutartis yra neatlygintina – panaudos gavėjas nemoka jokio atlygio už žemės naudojimą.
Teisių ir pareigų skirtumas taip pat yra reikšmingas. Nuomos sutartis suteikia nuomininkui stipresnes teises į nuomojamą objektą, įskaitant teisę į apsaugą nuo trečiųjų asmenų kėsinimosi. Panaudos gavėjas turi ribotas teises ir negali žemės perduoti kitiems asmenims be panaudos davėjo sutikimo.
Mokestiniai aspektai skiriasi esmingai. Už nuomojamos žemės pajamas savininkas moka gyventojų pajamų mokestį, tuo tarpu panaudos davėjas tokio mokesčio nemoka, nes negauna jokių pajamų. Panaudos gavėjas taip pat neturi mokestinių įsipareigojimų, susijusių su panaudos sutartimi.
Žemės panaudos sutartis: registravimo procesas
Žemės panaudos sutarties registravimas yra privalomas, jei sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų terminui. Civiliniame kodekse nustatyta, kad nekilnojamųjų daiktų panaudos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė, ir prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Šiuolaikinis registravimo procesas yra žymiai supaprastėjęs ir skaitmenizuotas. Registrų centro savitarnoje galima sudaryti nuomos ar panaudos sutartį ir perduoti įregistruoti juridinį faktą Nekilnojamojo turto registrui. Tačiau jau sudarytų ir pasirašytų sutarčių per Registrų centro savitarną pateikti registruoti negalima.
Registravimo procesas prasideda sutarties sudarymu Registrų centro elektroninėje sistemoje. Šalys turi prisijungti prie sistemos, pasirinkti reikiamą paslaugą ir užpildyti visus sutarties duomenis. Po duomenų įvedimo sutartis turi būti pasirašyta kvalifikuotu elektroniniu parašu ir perduota registravimui.
Žemės panaudos sutarties turinys ir privalomi elementai
Teisiškai galiojanti žemės panaudos sutartis turi apimti visus būtinus teisinius elementus, kurie užtikrina aiškų šalių įsipareigojimų ir teisių apibrėžimą. Sutartyje privalo būti nurodyta:
- Šalių duomenys turi būti nurodyti pilnai ir tiksliai. Fiziniams asmenims – vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas. Juridiniams – pavadinimas, kodas, juridinio asmens adresas, atstovaujančio asmens duomenys.
- Žemės sklypo identifikavimas yra kritiškai svarbus sutarties elementas. Turi būti nurodytas tikslus žemės sklypo kadastro numeris, adresas, plotas, paskirtis bei naudojimo būdas. Jei sklypas yra registruotas Nekilnojamojo turto registre, reikia nurodyti registro duomenis.
- Panaudos laikotarpis turi būti aiškiai apibrėžtas. Galima sudaryti terminuotą sutartį, nurodant konkrečia panaudos pradžios ir pabaigos datą, arba neterminuotą sutartį. Neterminuotos sutarties atveju turi būti nurodyta sutarties nutraukimo tvarka.
- Žemės naudojimo būdas ir apribojimai turi būti detalizuoti. Svarbu nurodyti, kokiems tikslams galima naudoti žemę (žemės ūkio, gyvenamųjų namų statybai, komercinei veiklai ir pan.), kokie apribojimai taikomi, ar leidžiama statyti pastatus ar atlikti žemės pagerinimo darbus.
- Šalių teisės ir pareigos. Žemės panaudos sutartis formuoja konkrečius įsipareigojimus abiem sutarties šalims, kurių laikymasis užtikrina sklandų sutarties vykdymą.
Panaudos davėjo pareigos apima žemės sklypo perdavimą sutartoje būklėje ir laiku. Davėjas privalo užtikrinti, kad žemės sklypas būtų tinkamas naudoti sutartyje nurodytais tikslais. Jei žemėje atsiranda trūkumų, kurie trukdo normaliam naudojimui, davėjas privalo juos pašalinti savo lėšomis.
Panaudos gavėjo pareigos yra gerokai platesnės. Gavėjas privalo naudoti žemę racionaliai ir pagal paskirtį, išlaikyti žemės ūkinę kultūrą, saugoti žemę nuo erozijos ir kitokio pažeidimo. Svarbu yra ir aplinkosaugos reikalavimų laikymasis – negalima naudoti draudžiamų chemikalų, šalinti atliekas žemės sklype ar vykdyti kitą aplinkai žalingą veiklą. - Teisių perėjimo klausimai yra aktualūs ypač ilgalaikės panaudos sutarties atveju. Panaudos gavėjas neturi teisės perduoti panaudos teisės tretiesiems asmenims be panaudos davėjo raštiško sutikimo. Taip pat svarbu, kad panaudos teisė nepereina paveldėtojams, nebent tai būtų aiškiai numatyta sutartyje.
Žemės panaudos sutartis: mokestiniai aspektai
Nors žemės panaudos sutartis yra neatlygintina, ji vis tiek turi tam tikrų mokestinių pasekmių, kurias svarbu žinoti abiem šalims.
Panaudos davėjas mokestinių įsipareigojimų neturi, nes negauna jokių pajamų iš žemės perdavimo panaudai. Tačiau jis išlieka žemės mokesčio mokėtoju, nes išlaiko žemės nuosavybės teisę. Žemės mokestis toliau mokamas pagal savivaldybės nustatytus tarifus.
Panaudos gavėjas taip pat neturi tiesioginio gyventojų pajamų mokesčio įsipareigojimo dėl žemės panaudos, nes nemoka jokio atlygio. Tačiau jei jis žemėje vykdo ūkinę veiklą ir gauna iš jos pajamų, tokios pajamos apmokestinamos pagal bendrus mokesčių įstatymus.
Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą. Todėl VMI rekomenduoja registruoti visas žemės panaudos sutartis, net jei tai nėra privaloma.
Kokiais pagrindais pasibaigia žemės panaudos sutartis?
Žemės panaudos sutartis gali būti nutraukta keliais pagrindais, kurie turėtų būti aiškiai apibrėžti sutarties tekste:
- Susitarimu. Tai paprasčiausias sutarties nutraukimo būdas. Abi šalys gali bet kada susitarti dėl sutarties nutraukimo, sudarydamos atitinkamą susitarimą raštu.
- Termino pasibaigimas automatiškai nutraukia terminuotą panaudos sutartį. Svarbu, kad šalys iš anksto susitartų dėl žemės perdavimo tvarkos sutarties pasibaigimo atveju.
- Panaudos davėjo iniciatyva sutartis gali būti nutraukta, jei panaudos gavėjas pažeidžia sutarties sąlygas, naudoja žemę ne pagal paskirtį, gadina žemę ar nevykdo kitų sutartyje numatytų pareigų. Tokiu atveju reikalingas išankstinis įspėjimas ir galimybė panaudos gavėjui ištaisyti pažeidimus.
- Panaudos gavėjo iniciatyva sutartis gali būti nutraukta, jei pasikeičia jo aplinkybės ir žemė nebereikalinga, arba jei panaudos davėjas nevykdo savo pareigų.
Praktiniai patarimai sutarties sudarymui
Rengiant žemės panaudos sutartį svarbu paisyti kelių praktinių rekomendacijų, kurios padės išvengti būsimų problemų.
- Visada atlikite žemės sklypo apžiūrą prieš sutarties sudarymą. Užfiksuokite esamą žemės būklę, pastatus, infrastruktūrą. Tai padės išvengti ginčų sutarties nutraukimo metu dėl žemės būklės pablogėjimo.
- Aiškiai apibrėžkite žemės naudojimo tikslus ir apribojimus. Nurodykite, ar galima statyti pastatus, sodinti daugiamečius augalus, keisti žemės reljefą. Ypač tai svarbu žemės ūkio paskirties žemei.
- Numatykite reguliaraus komunikavimo tvarką tarp šalių. Sutartyje galite nurodyti, kad panaudos gavėjas periodiškai teiks ataskaitas apie žemės naudojimą, o panaudos davėjas turės teisę apžiūrėti žemės sklypą.
- Svarbu yra ir draudimo klausimų sprendimas. Susitarkite, kas atsakys už žalą, kuri gali būti padaryta tretiesiems asmenims žemės naudojimo metu, kas apmokės civilinės atsakomybės draudimą.
Žemės panaudos sutartis yra naudinga teisinė priemonė, leidžianti efektyviai naudoti žemės išteklius nesant galimybės ar poreikio mokėti už žemės naudojimą. Tinkamas sutarties parengimas ir registravimas apsaugo abiejų šalių interesus ir užtikrina teisės aktų reikalavimų laikymąsi.
Šaltiniai:
- https://www.infolex.lt/ta/12755
- https://www.vle.lt/straipsnis/panauda/
- https://e-seimas.lrs.lt/portal/legalAct/lt/TAD/TAIS.5787/asr
Nuotraukos asociatyvinės © Canva.