Perkant ar nuomojant žemės ūkio paskirties žemę, vienas svarbiausių vertinimo kriterijų yra našumo balas – rodiklis, atspindintis dirvožemio derlingumą ir produktyvumą. 2026 metų pradžioje, kai žemės kainos Lietuvoje toliau auga, našumo balas tampa dar svarbesniu faktoriumi nustatant žemės realią vertę ir investicinį potencialą. Apžvelkime, kokia vyrauja žemės kaina pagal našumo balą?
Našumo balas ir žemės vertė – tiesioginė priklausomybė
Žemės našumo balas – tai skaitinis rodiklis nuo 1 iki 100, kuris tiesiogiai lemia žemės kadastrinę ir rinkos vertę. Lietuvoje vidutinis našumo balas svyruoja apie 39–41 balą, tačiau geriausios ariamosios žemės sklypai gali pasiekti ir 60–70 balų, o išskirtiniais atvejais net viršyti šią ribą.
Nacionalinė žemės tarnyba, rengdama žemės masinio vertinimo dokumentus, našumo balą laiko vienu svarbiausių vertės nustatymo parametrų. Kuo našumo balas didesnis, tuo žemė brangesnė – ir ne be pagrindo. Aukštesnio balo žemė užtikrina didesnį derlių, reikalauja mažesnių investicijų į tręšimą ir dirvožemio gerinimą, todėl yra ekonomiškai efektyvesnė.
Žemės kaina pagal našumo balą: 2026 metų realybė
2025 metų pabaigoje ir 2026 metų pradžioje Lietuvos žemės ūkio paskirties žemės rinka išlieka aktyvi. Remiantis naujausia informacija ir skelbimų portalų analize, žemės kainos pagal našumo balus formuojasi taip:
Žemės kainos priklausomai nuo našumo balo
| Našumo balas | Vidutinė kaina (Eur/ ha) | Charakteristika |
| 20–30 balų | 3 000–4 500 | Žemo derlingumo žemė, dažnai reikalaujanti intensyvaus gerinimo |
| 31–40 balų | 4 500–6 000 | Vidutinio derlingumo žemė, atitinkanti Lietuvos vidurkį |
| 41–50 balų | 6 000–8 000 | Gero derlingumo žemė, populiari tarp ūkininkų |
| 51–60 balų | 8 000–11 000 | Aukšto derlingumo žemė, labai tinkama intensyviai gamybai |
| Virš 60 balų | 11 000–15 000+ | Išskirtinio derlingumo žemė, reti ir labai vertingi sklypai |
Svarbu pažymėti, kad šios kainos yra orientacinės ir gali svyruoti priklausomai nuo regiono, sklypo dydžio, infrastruktūros ir kitų veiksnių.
Regioniniai skirtumai ir našumo balų įtaka
Lietuvoje žemės kainos ir našumo balai skiriasi priklausomai nuo regiono. 2025 m. sausio 1 d. įsigaliojusiuose Nacionalinės žemės tarnybos vertinimo dokumentuose fiksuotas vidutinis žemės ūkio paskirties žemės verčių augimas 1,09 karto, tačiau kai kuriose savivaldybėse augimas buvo didesnis.
Aukščiausių kainų regionai:
Vakarų ir pietvakarių Lietuva išsiskiria aukštesniais našumo balais ir atitinkamai aukštesnėmis kainomis:
- Šilalės, Tauragės, Šilutės rajonai: vidutinis našumo balas 42–48, žemės kainos 6 500–9 000 Eur/ ha
- Kauno regionas: vidutinis našumo balas 40–45, kainos 6 000–8 500 Eur/ ha
- Biržų rajonas: aukšto derlingumo sklypai (38–45 balai) kainuoja 5 000–7 000 Eur/ ha
Žemesnių kainų regionai:
Šiaurės ir Rytų Lietuva dažnai pasižymi žemesniais našumo balais:
- Zarasų, Ignalinos rajonai: vidutinis našumo balas 30–35, kainos 3 500–5 000 Eur/ ha
- Lazdijų, Varėnos rajonai: vidutinis našumo balas 28–35, kainos 3 000–4 800 Eur/ ha
Žemės kaina pagal našumo balą: praktiniai pavyzdžiai iš rinkos
Analizuojant 2025–2026 metų sandorius ir skelbimus, aiškiai matosi našumo balo įtaka kainai:
| Vietovė | Našumo balas | Kaina (€/ ha) |
| Biržų raj. | 38,3 | 5 300 |
| Panevėžio raj. | 38 | 3 970 |
| Kauno raj. | 45 | 10 900 |
| Molėtų raj. | 33 | 4 000 |
| Jonavos raj. | 64 | 6 900 |
| Joniškio raj. | 58 | 11 500 |
| Kaišiadorių raj. | 35 | 5 500 |
| Prienų raj. | 44,5 | 7 000 |
| Elektrėnų raj. | 39,3 | 4 800 |
Šie pavyzdžiai iliustruoja, kad našumo balo skirtumas dažnai gali reikšti 40–60 procentų kainos skirtumą tarp panašaus dydžio sklypų skirtingose vietose. Be to, didžiųjų miestų, ypač Kauno ir Vilniaus rajonuose, žemės kaina dažnai viršija bendrą našumo balų logiką dėl investicinės vertės ir alternatyvaus panaudojimo galimybių.
Žemės našumo balo įtaka žemės nuomos kainai
Ne tik pirkimo, bet ir nuomos kainos priklauso nuo našumo balo. 2026 metų pradžioje Lietuvoje žemės nuomos kainos formuojasi taip:
Nuomos kainos pagal našumo balą
| Našumo balas | Nuomos kaina (Eur/ ha/ metams) |
| 20–30 balų | 120–180 |
| 31–40 balų | 180–250 |
| 41–50 balų | 250–320 |
| 51–60 balų | 320–400 |
| Virš 60 balų | 400–500+ |
Vidutiniškai Lietuvoje dirbamos žemės nuomos kaina 2025 metais siekė 200–280 eurų už hektarą, tačiau našesnėse zonose ji gali viršyti 350–400 eurų. Pastaraisiais metais nuomos kainos auga dar sparčiau nei pirkimo kainos – metinis augimas viršija 25–30 procentų.
Kiti veiksniai, įtakojantys žemės kainą kartu su našumo balu
Nors našumo balas yra pagrindinis vertės rodiklis, galutinė žemės kaina priklauso ir nuo:
- Sklypo dydžio. Didesni sklypai (virš 50 ha) dažnai kainuoja 10–15 proc. pigiau už hektarą nei maži sklypai.
- Infrastruktūros. Kelių, elektros tinklų, vandentiekio artumas sklypui gali padidinti kainą 15–25 proc.
- Melioracijos. Gerai prižiūrima melioracijos sistema didina vertę 10–20 proc.
- Lokacijos. Kuo sklypas arčiau miestų, didelių gamyklų, tuo kaina aukštesnė. Sklypo lokacija gali padidinti kainą 20–30 proc.
- Kontūro kompaktiškumo. Vientisi, taisyklingos formos sklypai brangesni nei sudėtingos konfigūracijos.
Ar verta investuoti į žemesnio balo žemę?
Žemesnio našumo balo žemė kainuoja pigiau, tačiau gali būti patraukli investicija, jei:
- Planuojamas gerinimas: kalkinimas, tręšimas organinėmis trąšomis ir tinkama agronomija per 3–5 metus gali pakelti našumo balą 5–10 vienetų.
- Ilgalaikė perspektyva: pigesnė įsigijimo kaina leidžia investuoti į dirvožemio gerinimą ir ilgainiui pasiekti gerą investicijų grąžą.
- Ekstensyvi gamyba: jei planuojama ekologinė žemdirbystė ar pievos, aukštas našumo balas nėra esminis rodiklis žemės kainai.
Tačiau reikia būti realistais – pernelyg žemo balo žemė (žemiau 25) gali būti ekonomiškai neefektyvi intensyviai žemdirbystei net ir po gerinimo.
Žemės našumo balas yra vienas svarbiausių veiksnių vertinant investicijos į žemę grąžą. Vidutiniškai 40–50 našumo balų žemė, palyginti su 30–35 balų sklypais, gali užtikrinti apie 600–800 kg didesnį grūdų derlių iš hektaro, o tai per sezoną reiškia papildomas 150–200 eurų pajamas. Dėl šios priežasties aukštesnio našumo balo žemės pirkimo priemoka dažniausiai atsiperka per maždaug 8–12 metų, ypač intensyviai ūkininkaujant.
Praktiniai patarimai perkant žemę
Perkant žemės ūkio paskirties sklypą svarbu vertinti ne tik kainą ar vietą, bet ir realų žemės potencialą ilguoju laikotarpiu. Teisingai įvertintas našumo balas gali padėti išvengti nuostolingų sprendimų ir užtikrinti stabilesnę investicijų grąžą.
- Patikrinkite našumo balą oficialiuose šaltiniuose. Naudokitės Registrų centro žemės verčių skaičiuokle ir kadastriniais duomenimis – tai patikimiausias būdas įsitikinti, ar pardavėjo pateikiama informacija tiksli.
- Užsakykite naujus agrocheminius tyrimus. Dokumentuose nurodytas našumo balas gali būti pasenęs, o realios dirvožemio savybės per metus pasikeičia dėl ūkininkavimo, tręšimo ar melioracijos būklės.
- Įvertinkite žemės gerinimo potencialą. Pasitarkite su agronomu, ar našumo balą įmanoma padidinti ir kiek tai kainuotų – kartais investicijos į dirvožemio gerinimą atsiperka greičiau nei brangesnio sklypo pirkimas.
- Lyginkite regioninius vidurkius. Neįprastai žemas našumo balas tam tikroje vietovėje gali signalizuoti apie specifines dirvožemio ar drenažo problemas, kurias verta išsiaiškinti dar prieš sandorį.
- Skaičiuokite ilgalaikę naudą. Aukštesnio našumo balo žemė dažnai kainuoja brangiau, tačiau didesnis ir stabilesnis derlius ilgainiui kompensuoja didesnes pradines investicijas.
Žemės kaina pagal našumo balą: ateities perspektyvos
2026 metais žemės ūkio žemės kainos Lietuvoje greičiausiai toliau augs, nors tempas gali sulėtėti palyginti su pastarųjų metų šuoliu. Našumo balas išliks pagrindinis vertinimo kriterijus, o skirtumas tarp aukšto ir žemo derlingumo žemės kainų gali dar padidėti dėl augančių gamybos išlaidų ir didesnės konkurencijos dėl produktyviausių sklypų.
Ūkininkams, svarbiausiu prioritetu turėtų tapti ne tiesiog žemės įsigijimas, bet produktyvios, aukšto našumo balo žemės įsigijimas ar išsinuomojimas, nes tai tiesiogiai įtakoja ūkio ekonominę sėkmę ir konkurencingumą ilgalaikėje perspektyvoje.
Našumo balas yra ne tik statistinis rodiklis, bet ir tiesioginis ekonominės vertės indikatorius. 2026 metais skirtumas tarp 35 ir 50 balų žemės gali siekti 3 000–5 000 eurų už hektarą, o per dešimtmetį ši investicija gali atsipirkti kelis užauginant didesnį derlių mažesnėmis sąnaudomis. Todėl perkant ar nuomojantis žemę, našumo balas turėtų būti vienas pirmųjų vertinimo kriterijų.
Straipsnyje pateikiami duomenys ir kainų intervalai parengti remiantis viešai prieinama Lietuvos žemės rinkos sandorių ir skelbimų analize, Žemės ūkio duomenų centro informacija bei 2025–2026 m. Nacionalinės žemės tarnybos masinio žemės vertinimo dokumentais. Pateikti skaičiai yra orientaciniai ir gali kisti priklausomai nuo konkretaus sklypo savybių bei rinkos situacijos.