Valstybinės žemės pirkimas: ką reikia žinoti norint įsigyti

Turinys

Valstybinės žemės pirkimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, reglamentuojamas kelių įstatymų ir nustatytų procedūrų. Šis straipsnis atskleidžia visus svarbiausius aspektus, susijusius su valstybinės žemės įsigijimu tiek verslui, tiek ūkininkams, tiek privatiems asmenims. Nuo 2025 metų liepos įsigaliojo tam tikri nauji pakeitimai teisiniame reguliavime, todėl svarbu žinoti aktualius reikalavimus.

Valstybinės žemės pardavimas yra griežtai reglamentuojamas procesas, kurį vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Pagrindinė taisyklė teigia, kad valstybinė žemė parduodama aukciono būdu, tačiau yra nemažai išimčių, leidžiančių įsigyti žemę be aukciono. Šios išimtys dažnai yra patraukliausios ūkininkams ir verslui, kadangi leidžia išvengti konkurencijos ir įsigyti žemę už fiksuotą kainą.

Pagrindiniai valstybinės žemės pirkimo būdai

Valstybinės žemės pirkimas gali vykti dviem pagrindiniais būdais – aukciono būdu arba be aukciono. Kiekvienas būdas turi savo specifinius reikalavimus ir sąlygas. Aukciono būdu žemė parduodama aukščiausią kainą pasiūliusiam asmeniui, o be aukciono žemė parduodama fiksuota kaina asmenims, turintiems tam tikras pirmumo teises.

Nuo 2024 metų kovo mėnesio valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Ankstesniais metais šią funkciją vykdė valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras. Aukcionai organizuojami elektroninėje erdvėje pasitelkiant IT priemones, o dalyvaujantys asmenys informuojami per elektroninio pristatymo dėžutę.

Registruotis aukcione ir jame dalyvauti galima elektroninėje svetainėje https://www.eaukcionai.lt/evs/

Pagrindiniai valstybinės žemės pirkimo būdai

Valstybinės žemės pirkimas be aukciono

Žemės ūkio paskirties valstybinės žemės pirkimas be aukciono yra ribotas – laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė iš principo neparduodama. Tačiau Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas nustato konkrečius atvejus, kada tokia žemė vis dėlto gali būti parduodama.

Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius. Jiems parduodami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, būtini šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Žemės sklypai formuojami prie asmens nuosavybės teise turimų statinių, kurių paskirtis Nekilnojamojo turto registre įregistruota kaip žemės ūkio paskirties.

Asmeninio ūkio žemės naudotojai taip pat turi teisę be aukciono pirkti jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus. Ši teisė suteikia galimybę ilgamečiams žemės naudotojams tapti jos savininkais, išvengiant aukciono procedūros.

Įsiterpusių žemės plotų valstybinės žemės pirkimas

Viena iš svarbiausių valstybinės žemės pirkimo be aukciono galimybių yra įsiterpusių žemės plotų įsigijimas. Privačių žemės sklypų savininkai turi teisę be aukciono pirkti tarp jų nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, ne didesnius kaip 3 hektarai.

Nuo 2020 metų sausio įsigalioję pakeitimai padidino įsiterpusių žemės plotų maksimalų dydį nuo 1 hektaro iki 3 hektarų. Tai suteikė žemės savininkams daugiau galimybių optimizuoti savo žemės valdas ir formuoti kompaktiškesnius žemės masyvus. Pirmumo teisė pirkti įsiterpusį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą taikoma jį nuomojančiam ar laikinai naudojančiam besiribojančio žemės sklypo savininkui.

Svarbu pažymėti, kad įsiterpusiu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu nelaikomas žemės sklypas, kuris ribojasi su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras valstybinės žemės sklypas. Tokiu būdu užtikrinama, kad lengvatinėmis sąlygomis įsigyjami tik tie žemės plotai, kurie tikrai pagerintų žemės naudojimo efektyvumą.

Kitos paskirties valstybinės žemės pirkimas

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį. Ši sąlyga netaikoma valstybinės žemės sklypams, kuriuose pastatyti tik laikini statiniai ar nutiesti tik inžineriniai tinklai.

Valstybinės žemės pirkimas taip pat galimas, jeigu žemės sklypai teisės aktų nustatyta tvarka suteikti sodininkų bendrijoms ar individualiems gyvenamiesiems namams statyti miesto ir kaimo gyvenamosiose vietovėse. Šiais atvejais žemės sklypai parduodami atitinkamiems asmenims be aukciono.

Nuo 2024 metų sausio įsigaliojo nauja redakcija, kuri numato konkrečius atvejus, kai esant apleistiems statiniams ar įrenginiams, jiems sunykus arba kai jų paskirtis neatitinka suformuoto ir naudojamo valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties, asmeniui suteikiama teisė jį išsinuomoti ar įsigyti be aukciono. Tikimasi, jog šis pakeitimas prisidės prie apleistų teritorijų konversijos ir įveiklinimo.

Kitos paskirties valstybinės žemės pirkimas

Valstybinės žemės pirkimo kainos formavimas

Valstybinės žemės pirkimo kaina formuojama pagal individualų turto vertinimą arba pagal masinio vertinimo duomenis. Aukcione išnuomotame valstybinės žemės sklype nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės sklypas gali būti jam parduodamas be aukciono už valstybinės žemės sklypo kainą pagal rinkos vertę, apskaičiuotą taikant individualų turto vertinimą.

Fiziniams asmenims, kuriems nustatytas nedarbingumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė pardavimo kaina. Ši nuolaida taikoma vieną kartą tam pačiam fiziniam asmeniui parduodant ne didesnį kaip 0,06 hektaro žemės sklypą gyvenamosios paskirties pastatų naudojimui miestų teritorijose arba ne didesnį kaip 0,15 hektaro žemės sklypą kaimo gyvenamosiose vietovėse.

Valstybinės žemės nuomos galimybės

Valstybinės žemės pirkimas ne visada yra vienintelis sprendimas – dažnai racionaliau žemę išsinuomoti. Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį, arba turintys nustatytą pasirengimą ūkininkauti. Taip pat šią teisę turi juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Valstybinės žemės nuomos terminas gali būti ne ilgesnis kaip 25 metai. Prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo. Svarbu pažymėti, kad fiziniai ar juridiniai asmenys negali jiems išnuomotų valstybinės žemės sklypų perleisti ar parduoti kitiems asmenims.

Procedūriniai valstybinės žemės pirkimo aspektai

Valstybinės žemės pirkimo procesas prasideda nuo prašymo pateikimo Nacionalinei žemės tarnybai. Nuo šiol prašymus dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pirkimo ir nuomos galima teikti patogesniu elektroniniu būdu per Žemės išteklių stebėsenos informacinę sistemą (ŽIS), kurioje sudaryta galimybė stebėti prašymo nagrinėjimo eigą ir gauti sprendimą.

Sprendimą parduoti valstybinės žemės sklypą priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas. Valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje turi būti numatyta, kad pirkėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo privalo įregistruoti nuosavybės teisę Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės pirkimo apribojimai ir reikalavimai

Reikia žinoti, jog valstybinės žemės pirkimas turi tam tikrų apribojimų. Žemės ūkio paskirties žemės sklypo, įsigyto iš valstybės pagal šį įstatymą, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis gali būti keičiama ne anksčiau kaip po 5 metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos. Šis draudimas taikomas ir perleidus žemės sklypą tretiesiems asmenims.

Jeigu pagal valstybinės žemės pirkimo sutartį įsigytos žemės ūkio paskirties žemės kainai taikytas žemės kainą mažinantis koeficientas, asmenys teisę perleisti ją kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims įgyja ne anksčiau kaip praėjus 5 metams nuo žemės įsigijimo dienos. Tai užtikrina, kad lengvatinėmis sąlygomis įsigyta žemė bus naudojama pagal paskirtį.

Valstybinės žemės sklypai negali būti parduodami privačion nuosavybėn, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype, turi būti nugriauti ar pašalinti. Ši nuostata užtikrina, kad valstybė nepardavinėja žemės, kuri ateityje bus reikalinga viešiesiems poreikiams.

Valstybinės žemės pirkimo apribojimai ir reikalavimai

Lėšų paskirstymas po valstybinės žemės pirkimo

Lėšos, gautos už parduotus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, paskirstomos pagal nustatytą tvarką. 10 procentų skiriama Nacionalinės žemės tarnybos sąskaitai valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams formuoti apleistuose valstybinės žemės plotuose. Dar 10 procentų skiriama valstybės įmonės Žemės ūkio duomenų centro sąskaitai valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir sistemų rekonstravimo darbams atlikti bei apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti.

Likusi dalis – 80 procentų lėšų – patenka į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą. Toks lėšų paskirstymas užtikrina, kad valstybinės žemės pirkimo pajamos būtų naudojamos žemės ūkio sektorių stiprinančioms priemonėms.

Valstybinės žemės pirkimas Lietuvoje yra sudėtingas, bet gerai reglamentuotas procesas. Svarbu kruopščiai išanalizuoti visas galimybes – ar tikrai reikia pirkti žemę, ar pakaktų nuomos, kokios pirmumo teisės gali būti taikomos, kokie apribojimai galioja. Prieš pradedant valstybinės žemės pirkimo procedūras, rekomenduojama konsultuotis su Nacionalinės žemės tarnybos specialistais arba žemėtvarkos ekspertais, kurie padės išvengti klaidų ir pagreitins procesą.

Teisės aktai ir šaltiniai:

Valstybinės žemės pirkimas – sudėtingas procesas. Kas ir kaip gali įsigyti valstybinės žemės plotą?